Vender la vivienda en un divorcio: lo que debes saber

La vivienda suele ser el activo más importante en un divorcio. Y también el más conflictivo. Las decisiones que se toman sobre ella durante el proceso — a menudo bajo presión emocional — tienen consecuencias patrimoniales que duran años.

Este artículo no sustituye el asesoramiento legal. Pero sí te ayuda a entender las opciones, los plazos y los errores más frecuentes.

Las tres opciones básicas

Cuando una pareja se divorcia y hay una vivienda en común, las opciones son:

1. Vender y repartir. La más limpia. Se vende la propiedad, se paga la hipoteca pendiente (si la hay), se liquidan los impuestos y se reparte el resultado. Es la opción más recomendable cuando ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la propiedad.

2. Uno compra la parte del otro. Requiere una valoración profesional que ambas partes acepten, capacidad financiera del comprador para asumir la parte del otro (y la hipoteca, si existe) y acuerdo sobre el precio. Si no hay acuerdo, el juez puede ordenar la venta.

3. Mantener la propiedad en proindiviso. La peor opción en casi todos los casos. Genera conflictos sobre mantenimiento, pago de gastos y decisiones futuras. Además, cualquiera de las partes puede solicitar judicialmente la disolución del proindiviso en cualquier momento.

Quién decide si se vende

Depende del tipo de divorcio:

• De mutuo acuerdo: ambas partes deciden conjuntamente qué hacer con la vivienda en el convenio regulador.
• Contencioso: si no hay acuerdo, el juez puede atribuir el uso de la vivienda (normalmente al cónyuge que se queda con la custodia de los hijos menores) y la venta se pospondrá hasta que cambie la situación.

La atribución del uso no transfiere la propiedad. El cónyuge que no usa la vivienda sigue siendo copropietario y sigue siendo responsable de la hipoteca si está a nombre de ambos.

Fiscalidad de la venta en divorcio

La venta de la vivienda habitual en un divorcio tiene particularidades fiscales:

Ganancia patrimonial. Cada cónyuge tributa por la mitad de la ganancia (diferencia entre precio de adquisición y de venta). Si la vivienda se compró antes de 2013, puede haber coeficientes de abatimiento que reduzcan la factura fiscal significativamente.

Exención por reinversión. Si destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta de IRPF. Esto aplica individualmente — un cónyuge puede acogerse aunque el otro no.

Exención para mayores de 65 años. Si alguno de los cónyuges tiene más de 65 años y la propiedad es su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta.

Plusvalía municipal. Se paga en todos los casos de venta, independientemente de la situación personal.

Errores frecuentes

Aceptar una valoración sin contrastar. En la presión del proceso, es tentador aceptar la primera cifra que aparece. Pero una valoración incorrecta puede costarte decenas de miles de euros. Obtener una valoración profesional independiente protege a ambas partes.

Vender con urgencia y malvender. La necesidad de liquidez rápida lleva a aceptar ofertas muy por debajo del valor de mercado. En propiedades de alto standing en Madrid, la diferencia entre una venta apresurada y una bien gestionada puede ser del 10-15%.

No considerar la venta off-market. En un divorcio, la discreción es especialmente importante. No siempre interesa que la propiedad aparezca publicada en portales — especialmente si los cónyuges son conocidos en su entorno profesional o social.

Olvidar los costes de la operación. Comisión inmobiliaria, plusvalía, cancelación registral de hipoteca, notaría, IRPF por ganancia patrimonial — todos estos costes reducen el neto final. Calcúlalos antes de fijar expectativas de reparto.

Cuándo vender

El momento de la venta depende de varios factores:

• Antes de la sentencia: si hay acuerdo, se puede vender en cualquier momento. Esto simplifica el convenio regulador porque el activo ya está liquidado.
• Durante el proceso: es posible si ambas partes están de acuerdo o si el juez lo autoriza.
• Después de la sentencia: si se atribuyó el uso a uno de los cónyuges, la venta se pospone hasta que cese esa atribución (mayoría de edad de los hijos, por ejemplo).

En propiedades premium, nuestra recomendación es vender lo antes posible si hay acuerdo. El mercado inmobiliario tiene ciclos, y una propiedad que se mantiene en proindiviso acumula costes y riesgos de depreciación.

El papel del asesor inmobiliario

En una venta por divorcio, el asesor inmobiliario no representa a uno de los cónyuges — representa la operación. Su papel es:

• Proporcionar una valoración objetiva que ambas partes puedan aceptar
• Gestionar la venta con la máxima discreción
• Filtrar compradores para minimizar visitas innecesarias
• Coordinar con los abogados de ambas partes y con la notaría
• Conseguir el mejor precio posible para maximizar el neto a repartir

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